市人民政府辦公室 關(guān)于加強(qiáng)中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理的 實(shí) 施 意 見 各縣、市、區(qū)人民政府,隨州高新區(qū)、大洪山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會(huì),市政府各部門: 為維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng),創(chuàng)新社會(huì)治理方式,營造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),經(jīng)市人民政府同意,結(jié)合我市實(shí)際,制定本實(shí)施意見。 一、落實(shí)屬地管理職責(zé) (一)中心城區(qū)各級(jí)政府及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)將轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系。建立物業(yè)服務(wù)和管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制,明確責(zé)任分工,落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)、場地。按照“屬地綜合管理、部門職能落地、市場監(jiān)管到位、業(yè)主自治落實(shí)”的原則,建立健全政府負(fù)責(zé)、部門履職、街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位(含曾都區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、城南新區(qū)管委會(huì)、隨州高新區(qū)城東工作局,下同)統(tǒng)一管理、社會(huì)力量有效承接、社區(qū)居民有序參與的工作體制和運(yùn)行機(jī)制。 (二)中心城區(qū)街道辦事處應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下,依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛;組織、指導(dǎo)暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)業(yè)主自主決定本小區(qū)管理形式,實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理全履蓋。 (三)中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度,成立協(xié)調(diào)工作專班,定期召集公安、民政、教育、住建、規(guī)劃、物價(jià)、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、工商、城管、房產(chǎn)等行政主管部門和居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專營單位等各方代表會(huì)議,具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問題。 二、加強(qiáng)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和日?;顒?dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督 (一)對(duì)符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的住宅小區(qū),房產(chǎn)管理部門在接到建設(shè)單位或業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告后,應(yīng)書面告知中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前向街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位移交小區(qū)建設(shè)的相關(guān)資料。中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)當(dāng)將移交資料建檔保存,并按通知要求和相關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,召開首次業(yè)主大會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān),老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會(huì)承擔(dān)。 (二)創(chuàng)新管理模式,倡導(dǎo)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)“三位一體”的聯(lián)動(dòng)服務(wù)機(jī)制,推進(jìn)共建共治和業(yè)主自治。對(duì)規(guī)模較大、戶數(shù)較多的住宅小區(qū)試行三方“交叉任職”,即通過相關(guān)程序,把居(村)民委員會(huì)成員推選為本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任;若居(村)民委員會(huì)成員不是本小區(qū)業(yè)主的,則由居(村)民委員會(huì)將居(村)民委員會(huì)成員委派擔(dān)任本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)第一主任(第一主任為名譽(yù)主任);居(村)民委員會(huì)可把業(yè)主委員會(huì)主任聘任為居(村)民委員會(huì)的名譽(yù)主任助理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可把居(村)民委員會(huì)成員聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)總監(jiān),把業(yè)主委員會(huì)主任聘任為服務(wù)質(zhì)量義務(wù)副總監(jiān)。通過“三方”聯(lián)動(dòng),協(xié)調(diào)社區(qū)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。 (三)居(村)民委員會(huì)應(yīng)協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)組建和換屆選舉等工作,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)行的監(jiān)管,指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立健全工作制度,依法開展活動(dòng)。居(村)民委員會(huì)應(yīng)整合信息和資源,發(fā)揮及時(shí)發(fā)現(xiàn)、快速處置、全程監(jiān)督等管理優(yōu)勢(shì),及時(shí)調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的糾紛。對(duì)業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議義務(wù)的,協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位責(zé)令其限期組織召開;對(duì)逾期仍不召開的,協(xié)助中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位組織召開。對(duì)暫未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),居(村)民委員會(huì)應(yīng)履行好屬地管理職責(zé),及時(shí)協(xié)調(diào)解決小區(qū)有關(guān)問題,督促業(yè)主及時(shí)召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),或依法開展自治管理。 三、完善業(yè)主委員會(huì)依法自治管理 (一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及其委員應(yīng)依法依規(guī)履行職責(zé)義務(wù)和行使相關(guān)權(quán)利,自覺接受房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)和作出會(huì)議決定,應(yīng)當(dāng)告知居(村)民委員會(huì)并聽取其建議;業(yè)主大 會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的,房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位應(yīng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。 (二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定,選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議,代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同及法定義務(wù),定期組織業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià),及時(shí)了解、收集業(yè)主的意見和建議,調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用產(chǎn)生的矛盾糾紛,勸阻、制止業(yè)主的違法違規(guī)行為。 (三)業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)自治管理,引導(dǎo)、幫助業(yè)主增強(qiáng)自律意識(shí)、提高文明素養(yǎng)、遵守管理規(guī)約、規(guī)范物業(yè)使用行為,依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),積極參與小區(qū)共建共治;對(duì)業(yè)主的不守約、不文明行為,在小區(qū)范圍內(nèi),探索建立曝光等懲戒機(jī)制。 四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管 (一)規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行為。在新建住宅小區(qū)銷售之前,房產(chǎn)管理部門要督促開發(fā)建設(shè)單位依法依規(guī)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)現(xiàn)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價(jià)目錄管理,前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。 (二)加大行業(yè)監(jiān)管力度。房產(chǎn)管理部門要依法履行對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé),建立物業(yè)區(qū)域劃分備案管理、物業(yè)服務(wù)用房核查、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交、業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案、“六公開一監(jiān)督”、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)保修金等制度,全面規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為;加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管,處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴;督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)排查、解決服務(wù)中存在的問題;對(duì)有違法違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行整頓清理;實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),完善以業(yè)主評(píng)價(jià)為主,中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)評(píng)價(jià)為輔的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考評(píng)體系,每年公布排名;建立健全信用評(píng)價(jià)體系和黑名單制度,完善信用管理平臺(tái)建設(shè),定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信記錄,對(duì)列入黑名單的企業(yè),兩年內(nèi)不得接管新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。利用信用和誠信評(píng)價(jià)結(jié)果,實(shí)行優(yōu)勝劣汰,兼并重組,鼓勵(lì)支持物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維,讓電子商務(wù)、社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、微信APP等進(jìn)社區(qū),提高服務(wù)管理效率,創(chuàng)新服務(wù)管理發(fā)展模式。 (三)加大政策法規(guī)宣傳力度。房產(chǎn)管理部門、中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位要通過新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄、宣傳單等方式,多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī),引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念,營造全社會(huì)關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)的良好社會(huì)輿論氛圍。 五、強(qiáng)化部門間協(xié)同配合 (一)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。公安、民政、教育、司法、國土、規(guī)劃、住建(房產(chǎn)、園林)、環(huán)保、物價(jià)、工商、質(zhì)監(jiān)、食藥、民防、城管、消防等職能部門要切實(shí)履職盡責(zé),依法加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)、業(yè)主委員會(huì)組建運(yùn)行和物業(yè)服務(wù)管理等工作的監(jiān)管,落實(shí)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū),建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式,依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為;選派業(yè)務(wù)能力突出、工作責(zé)任心強(qiáng)、承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)的科室負(fù)責(zé)人作為物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議聯(lián)絡(luò)員,配合中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問題,共同維護(hù)好廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。 公安部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)住宅小區(qū)治安管理,指導(dǎo)、落實(shí)安全防范和消防工作,加強(qiáng)流動(dòng)人口管理,規(guī)范寵物管理,協(xié)調(diào)處理嚴(yán)重影響小區(qū)管理秩序的行為。 民政部門負(fù)責(zé)進(jìn)一步完善現(xiàn)代社區(qū)治理體系,將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)作為基層社會(huì)治理的基礎(chǔ)性工作,納入基層民主建設(shè)的范疇,著力構(gòu)建關(guān)系明確、運(yùn)行規(guī)范、服務(wù)高效的社區(qū)自治新格局;加強(qiáng)對(duì)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位履行業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉和日常運(yùn)行中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督,對(duì)其履職情況進(jìn)行考核;將業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉與社區(qū)居委會(huì)換屆選舉工作統(tǒng)籌安排、聯(lián)動(dòng)部署、協(xié)調(diào)推進(jìn)。 質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備日常運(yùn)行及重大安全隱患的安全監(jiān)管。 安監(jiān)部門負(fù)責(zé)處理小區(qū)出現(xiàn)的重大安全隱患和?;吩谛^(qū)內(nèi)存放、使用行為。 住建(房產(chǎn)、園林)部門負(fù)責(zé)做好住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收、備案管理和房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管工作,督促建設(shè)單位履行質(zhì)量保修義務(wù);負(fù)責(zé)查處危及房屋結(jié)構(gòu)安全和住宅室內(nèi)裝飾裝修的違規(guī)行為;監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。 規(guī)劃部門負(fù)責(zé)落實(shí)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車位等公共設(shè)施規(guī)劃,并做好規(guī)劃條件核實(shí)證明工作。 城管部門負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)亂搭亂建、亂擴(kuò)亂改、亂停亂靠、亂堆亂放、損綠毀綠、養(yǎng)殖家禽、噪聲油煙擾民、占道經(jīng)營等行為。 工商部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住改商違規(guī)經(jīng)營的治理工作。 教育部門負(fù)責(zé)查處取締住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)開辦培訓(xùn)班、培優(yōu)班等行為。 物價(jià)部門負(fù)責(zé)研究確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。督促物業(yè)企業(yè)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)內(nèi)容、收費(fèi)起始時(shí)間在小區(qū)內(nèi)公示,并對(duì)物業(yè)企業(yè)的各種違規(guī)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。 國土部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)等一并登記為業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行監(jiān)管。 人民防空主管部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)人防工程平時(shí)開發(fā)利用的監(jiān)督管理,嚴(yán)禁損壞人防工程的防護(hù)功能,既要保證人防工程的良好戰(zhàn)備狀態(tài),又要充分發(fā)揮人防工程的平時(shí)使用效益。 環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)噪音、光污染等進(jìn)行檢測(cè)監(jiān)督管理。 司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)中心城區(qū)街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員建立健全人民調(diào)解組織和工作機(jī)制,加強(qiáng)住宅小區(qū)矛盾糾紛的疏導(dǎo)、調(diào)解。 其他相關(guān)部門和專營單位要嚴(yán)把監(jiān)控、通信、供水、供電、供氣等專業(yè)設(shè)施交付關(guān)口,督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定交付使用。 (二)加強(qiáng)督辦考核。各職能部門要切實(shí)履職盡責(zé),加強(qiáng)對(duì)小區(qū)各種違法違規(guī)行為的日常督促和整改。對(duì)履責(zé)不到位的,整改效果不明顯的部門,由監(jiān)察機(jī)關(guān)進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。 六、實(shí)施老舊住宅區(qū)整治改造 對(duì)中心城區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū),市、區(qū)兩級(jí)政府應(yīng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃,按照“先整治改造、后規(guī)范管理”的原則,對(duì)老舊住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底,編制整治計(jì)劃,確定改造范圍,明確改造標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施有序改造和整治。整治工作完成后,對(duì)規(guī)模較大、硬件條件較好、具備物業(yè)服務(wù)條件的老舊住宅區(qū),及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì),實(shí)行市場化物業(yè)服務(wù);對(duì)規(guī)模較小、硬件條件較差的老舊住宅區(qū),由街道辦事處和承擔(dān)相應(yīng)職能職責(zé)的單位、居(村)民委員會(huì)組織開展居民自治管理,實(shí)行清掃保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等基本服務(wù)有償提供,逐步解決老舊住宅區(qū)歷史遺留問題。 七、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和工作保障 (一)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理既是復(fù)雜的系統(tǒng)工程,更是關(guān)系人民群眾切身利益的民生工程。市政府成立市物業(yè)服務(wù)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長,市政府分管副秘書長、曾都區(qū)政府及隨州高新區(qū)管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長,各成員單位分管領(lǐng)導(dǎo)為小組成員,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)和管理工作中的重大疑難問題。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,市房產(chǎn)局局長兼任辦公室主任,承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作,并負(fù)責(zé)督辦物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議議定事項(xiàng)。 (二)曾都區(qū)人民政府、隨州高新區(qū)管委會(huì)要全面加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),研究制定政策、措施,及時(shí)協(xié)調(diào)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題,保障人民群眾安居樂業(yè),促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。要強(qiáng)化監(jiān)督考核,將物業(yè)服務(wù)和管理工作納入年度責(zé)任目標(biāo)、精神文明創(chuàng)建和社會(huì)治安綜合治理體系。要細(xì)化獎(jiǎng)懲措施,實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ),對(duì)此項(xiàng)工作完成較好的單位(部門)予以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。 八、本意見所指中心城區(qū)范圍以《隨州市城市總體規(guī)劃》(2009-2020)劃定的范圍為準(zhǔn)。 隨縣、廣水市、大洪山風(fēng)景名勝區(qū)參照本實(shí)施意見執(zhí)行。 2017年5月18日
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